Por Gutembergue de O. Sapucaia Junior
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), sob o rito dos recursos repetitivos- IRDR (Tema 1.095), estabeleceu que a resolução, por falta de pagamento, do contrato de compra de imóvel com garantia de alienação fiduciária – devidamente registrado em cartório e desde que o devedor tenha sido constituído em mora – deverá observar a forma prevista na Lei 9.514/1997, por se tratar de legislação específica, afastando-se assim a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC).
Com a fixação desta tese, os processos sobre a mesma questão jurídica que estavam suspensos à espera do julgamento do repetitivo voltaram a ter presseguimento. O precedente qualificado deverá ser observado pelos tribunais de todo o país na análise de casos idênticos.
Lei 9.514/1997 definiu procedimento a ser seguido pelo credor
O ministro Marco Buzzi, relator do recurso repetitivo, apontou que o CDC não estabeleceu um procedimento específico para a retomada do bem pelo credor fiduciário, tampouco inviabilizou que o adquirente (devedor fiduciante) pudesse desistir do ajuste ou promover a resilição do contrato.
Por outro lado a Lei 9.514/1997, segundo o magistrado, delineou todo o procedimento atinente a ser observado, em especial pelo credor fiduciário, para a resolução do contrato em caso de inadimplemento do devedor, ressalvando a este o direito de ser devidamente constituído em mora, realizar a purgação da mora, ser notificado dos leilões e, após a venda do bem, receber o valor que eventualmente tenha sobrado – no qual se inclui a indenização de benfeitorias –, depois de deduzidas a dívida e as despesas.
Na visão da Corte isto não colide com os princípios trazidos no artigo 53 do CDC, porquanto, além de se tratar de lei posterior e específica na regulamentação da matéria, o parágrafo 4º do artigo 27 da Lei 9.514/1997, expressamente, prevê a transferência ao devedor dos valores que, advindos do leilão do bem imóvel, vierem a exceder o montante da dívida, não havendo se falar, portanto, em perda de todas as prestações adimplidas em favor do credor fiduciário" – afirmou o relator.
Ocorre que nessa situação o consumidor poderia perder os valores referente as parcelas pagas, se após a venda do imóvel na hipotese da venda em leilão ser insuficiente, após as deduções legais (juros e outros encargos).
Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. (CDC)
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
§ 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar (remanescente), considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil. (Lei 9514/97).
Requisitos próprios da Lei 9.514/1997 devem estar presentes
Marco Buzzi ressaltou que, para se afastar a aplicação do CDC na hipótese de resolução do contrato de compra de imóvel com cláusula de alienação fiduciária, deve ser verificada a presença de requisitos próprios da lei especial (Lei 9.514/1997): registro do contrato no cartório de imóveis, inadimplemento do devedor e sua constituição em mora.
De acordo com o ministro, a tese fixada no julgamento não abarca situações das quais estejam ausentes esses três requisitos.
O relator também apontou que, não havendo falta de pagamento – ou havendo, mas se o credor não tiver constituído o devedor em mora –, a solução do contrato não seguirá o rito especial da Lei 9.514/1997, podendo ocorrer com base no Código Civil (artigo 472 e seguintes) ou no CDC (artigo 53), se aplicável, dependendo das características das partes por ocasião da contratação. Assim como visto havendo inadimplência com a cumulação dos requisitos da lei especial, de persi, o art. 53 do CDC estaria afastado, a priori não se pode afirmar que todo o CDC não poderá ser mais usado nesses contratos, apenas significa a predominancia da lei especial no caso de mora do devedor.
Assim, apesar da necessária cumulação de requisistos para aplicação do rito da lei especial, o que se verifica é um enfraquecimento do CDC e uma maior vulnerabilidade do consumidor em contratos imobiliários de aquisição de imovel, diante da complexidade de normas que podem incidir em transações imobiliárias, recomenda-se consulta a um advogado para avaliar sua situação, nossa equipe está à disposição para apresentar a melhor solução para seu caso, assim como os financiamentos são negócios de logo prazo é necessário uma consultoria juridica.
Fonte: STJ
Gutembergue de O. Sapucaia Junior é advogado com MBA em Finanças, Auditoria e Controladoria e Pós graduando em Direito Imobiliário, Sócio-Fundador do escritório Gutembergue Sapucaia & Advogados
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