Por Gutembergue de O. Sapucaia Junior
Uma pergunta que parece ser simples mas que gera dúvidas recorrentes de consumidores em todo o Brasil inclusive de clientes do nosso Escritório, basicamente as situações trazidas são as seguintes:
1 – IMOVEL LOCADO (CEDIDO) -INQUILINO NÃO PAGOU OS DÉBITOS
2- IMOVEL LOCADO – DÍVIDAS DE INQUILINO ANTERIOR OU DO PROPRIETÁRIO
3- IMOVEL COMPRADO – DÍVIDAS DO VENDEDOR
Observa-se com muita frequência que as empresas fornecedoras dos serviços de água e energia elétrica tratam os débitos pelos consumos respectivos como obrigação propter rem, ou seja, como uma obrigação real, que segue a coisa ( o imóvel), independentemente de quem quer que a tenha contraído.
Não entendeu ? vamos explicar, as obrigações denominadas reais ( propter rem) elas seguem o objeto ( Casa, terreno, apartamento). A obrigação propter rem significa que o titular do direito real sobre uma coisa passa a ser devedor de uma prestação. Nesse sentido, a fim de quitar a prestação feita, a dívida é cobrada atacando o bem imóvel e não o titular, ou seja, que tem titularidade sobre a coisa. É por isso que dizemos que a obrigação propter rem adere ao bem e não ao usuário do serviço. Exemplos simples e do nosso dia a dia é do IPTU e cobrança de taxa de condomínio seja ordinária ou extraordinária.
Por outro lado, o entendimento que prevalece é no sentido de que os débitos concernentes a água e luz são de natureza pessoal, ou seja, vinculam-se apenas a pessoa que efetuou o consumo, seja ela o proprietário/locador, o locatário, o usufrutuário ou qualquer pessoa.
E o entendimento adotado no Superior Tribunal de Justiça- STJ:
“O entendimento jurisprudencial proferido pela instância de origem coaduna-se com o desta Corte Superior no sentido de que o débito tanto de água como de energia elétrica é de natureza pessoal, ou seja, não é propter rem, não estando vinculada ao imóvel, de modo que não pode o ora recorrido ser responsabilizado pelo pagamento de serviço de fornecimento de água utilizado por outras pessoas” (STJ. REsp 1311418/SP, Rel. Ministro Mauro Campbell Marques, T2, j. 17.04.2012).
“Conforme jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, o débito, tanto de energia elétrica como de água, é de natureza pessoal, não se caracterizando como obrigação de natureza propter rem (AgRg no AREsp 79.746/MG, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 10/06/2014, DJe 25/06/2014).
Dessa forma, tem-se que é devedor dos serviços de água e luz é tão somente aquele que figurou como beneficiário do respectivo serviço (por exemplo, o locatário), e não necessariamente o proprietário/locador, o qual poderá se socorrer da via judicial para reconhecer a ilegalidade da cobrança, se for indevidamente acionado ou tiver o serviço suspenso/interrompido por débitos alheios.
Assim iremos retornar para as três situações comuns:
1º – IMOVEL LOCADO (CEDIDO) -INQUILINO NÃO PAGOU OS DÉBITOS
Nesse caso o mais comum é o imóvel ser passado para o inquilino(locatário) sem nenhum ônus ( pendencias) de água ou energia, assim, todo consumo feito pelo Inquilino é de responsabilidade dele, nesse cenário o ideal é que o proprietário/locador do imóvel, em caso de locação faça contrato por escrito, a bem da verdade deve ser a regra por trazer mais segurança, preferencialmente com firma reconhecida, do qual conste, ainda, cláusula com a obrigação do locatário transferir a conta de água/energia para o seu nome desde o momento da assinatura, é útil também um termo de entrega de chaves ou de finalização da locação, para comprovação do período em que os serviços públicos foram utilizados pelo locatário e não pelo locador, isto é definir o lapso temporal de quem efetivamente consumiu o serviço.
Nesse primeiro caso, havendo dívidas em aberto deixadas pelo inquilino o proprietário irá notifica-lo dos valores e fixar prazo para pagamento, incluindo eventuais juros, o ideal também é que no curso da locação o locador já solicite em prazos alternados os comprovantes de pagamento, por está razão é útil a inclusão de clausula contratual prevendo a obrigação do locatário em fornecer ao locador os comprovantes de quitação de agua e energia em dois em dois meses ou outro intervalo para fins de acompanhar a adimplência.
Caso o inquilino não preste contas ou se recuse a fazer pode ser um caso de notifica-lo inclusive informando que o inadimplemento dessas obrigações é descumprimento do contrato de aluguel o que pode acarretar rescisão do contrato sem prejuízo de perdas e danos.
Mas meu contrato não tem essa cláusula, e agora ?, ainda assim você pode notificar o inquilino informando que a obrigação é dele e os valores poderão ser cobrados na justiça, ocorrendo a extinção do contrato de locação não sendo relevante nesse momento saber a causa de sua extinção, e havendo débitos pendentes é interessante solicitar do locador as verbas de todo consumo pelo período de uso.
Caso haja interrupção do serviço (Corte) o proprietário negocia diretamente com a empresa fornecedora para religar, assim se a conta está em nome do proprietário, o contrato de locação é inter partes não pode ser oponível a empresa de serviços, infelizmente nesse caso o proprietário irá pagar os débitos e terá que ingressar na justiça contra seu antigo inquilino em razão de direito de regresso para pagar o custo, inclusive as despesas que decorreu desse fato.
Em razão disso a cláusula para transferência de titularidade é vital para o inquilino constar junto a empresa o que fica mais fácil para fins de cobrança direta em nome do locatário em caso de inadimplemento.
Havendo necessidade de notificação ou manejo de qualquer ação em face de inquilino ou proprietário ou de alguma empresa de serviço procure um advogado para manejar medida judicial mais adequada.
IMOVEL LOCADO – DÍVIDAS DE INQUILINO ANTERIOR OU DO PROPRIETÁRIO
Pode ocorre a situação do inquilino já locar o imóvel com dívidas em aberto seja em nome do proprietário ou de inquilino anterior, e a empresa de fornecimento (EMBASA E COELBA no Estado da Bahia) podem condicionar a regularização do serviço a quitação da conta ou reconhecimento do debito.
Nesse cenário, é dever do proprietário informar ao inquilino no ato da locação sobre as pendências de dívidas nesses serviços e se comprometer em resolver a situação junto a empresa, em caso de dívidas em nome do locador não comunicadas ao locatário pode ser necessário manejar alguma medida contra o locador.
Mas o caminho mais pratico para o inquilino é resolver diretamente na empresa de Agua e Energia que geralmente obriga o interessado assinar responsabilidade pelo debito, essa exigência é ilegal afinal o consumo foi efetivado por terceiro, assim em posse do contrato de locação o inquilino deve requerer a transferência de titularidade para uso do serviço de agua e energia na respectiva empresa, caso os débitos anteriores sejam usados como fundamento para negar a referida transferência o inquilino tem legitimidade para ingressar com ação judicial requerendo tal medida, afinal o serviço é essencial e o consumo anterior não é seu, a obrigação não acompanha o imóvel, mas é de quem efetivamente usou o serviço.
As peculiaridades de cada caso podem exigir algumas soluções mais adequadas, por esta razão consultar um advogado é o caminho mais seguro para fazer valer seus direitos.
3- IMOVEL COMPRADO – DÍVIDAS DO VENDEDOR
E por fim, temos uma situação comum que é a compra de um imóvel ou aquisição a qualquer título, nesse cenário pode constar débitos em nome de terceiros ou do proprietário anterior (Vendedor), nesse cenário uma dica é convencionar no valor da compra o abatimento de eventuais dívidas para facilitar para ambos os lados.
Contudo não sendo informado o comprador ou o proprietário não aceitar abatimento no preço da venda do imóvel é caso do novo adquirente (proprietário) levar os documentos da transferência do imóvel que comprovem a posse efetiva ou a aquisição da propriedade e apresentar na empresa de água e energia e solicitar a transferência da titularidade.
Novamente a empresa pode se recusar a fazer a troca da titularidade com fundamento da ausência de quitação do debito anterior ou assinatura do termo de dívida ou similar, nesse caso, ingressar com uma ação judicial será necessário para fazer valer seus direitos. Nesse caso a troca de titularidade é ainda mais lógica em razão da transferência imobiliária.
Em qualquer cenário procure um advogado para lhe fornecer a orientação ou tomar as providências mais adequadas ao seu caso, na compra de imóvel pode existir débitos de IPTU ou dívidas de condomínios, esses débitos são propter rem, isto é, seguem o imóvel e infelizmente você tem que pagar, saber a natureza jurídica da obrigação é fundamental para imputar a responsabilidade pelo pagamento,eventuais ilegalidades ou prescrição da dívida devem ser apuradas e avaliadas em conjunto com seu advogado.
Procedimentos cautelares na compra de imóvel é fundamental, assim para compra e venda, elaboração e analise contratual, regularização de imóveis ou providências de serviços de água e energia como tratado neste artigo, nosso escritório Gutembergue Sapucaia & Advogados fica à disposição para lhe atender e trazer segurança jurídica para seus negócios.
Gutembergue de O. Sapucaia Junior é advogado com MBA em Finanças, Auditoria e Controladoria e Pós graduando em Direito Imobiliário, Sócio-Fundador do escritório Gutembergue Sapucaia & Advogados
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